Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Combien puis je emprunter ?
Comment calculer combien je peux emprunter ?
Avant de connaître le montant que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier, il faut d’abord comprendre comment les banques évaluent votre capacité d’emprunt. Contrairement à une idée reçue, ce n’est pas uniquement votre salaire qui détermine la somme que vous pouvez obtenir. Plusieurs critères entrent en jeu, notamment votre taux d’endettement, vos charges et la durée du crédit.
En pratique, le calcul se fait en deux étapes :
- Déterminer votre mensualité maximale autorisée
- Transformer cette mensualité en montant empruntable, en fonction du taux d’intérêt, de la durée du prêt et du coût de l’assurance emprunteur
La règle des 35 % : le taux d’endettement maximum
En France, les banques appliquent généralement une règle simple : votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur incluse.
Le taux d’endettement correspond à :
Concrètement, si vous gagnez 3 000 € nets par mois :
- 35 % de 3 000 € = 1 050 €
- Votre mensualité totale de crédits ne devra donc pas dépasser 1 050 €
Si vous remboursez déjà un crédit auto de 250 €, il vous restera :
1 050 € – 250 € = 800 € maximum pour votre futur crédit immobilier.
⚠️ Attention : cette règle des 35 % est un plafond. Certaines banques peuvent accorder une légère flexibilité selon la solidité du dossier, mais cela reste encadré.
Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?
Le rôle du reste à vivre
Le pourcentage ne fait pas tout. Les banques analysent également votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste chaque mois après paiement de toutes vos charges.
Par exemple :
-
Un ménage gagnant 6 000 € par mois avec 2 000 € de mensualités conserve 4 000 € pour vivre.
-
Un ménage gagnant 2 000 € avec 700 € de mensualités conserve 1 300 €.
Même si les deux respectent les 35 %, la situation financière n’est pas comparable. Les banques vérifient donc que le montant restant permet de couvrir les dépenses courantes (alimentation, énergie, transport, enfants, etc.).
Lire aussi : Comment calculer votre reste à vivre pour un prêt immobilier ?
Simulation : comment estimer sa capacité d’emprunt ?
Une fois votre mensualité maximale estimée, il faut déterminer combien cela représente en capital empruntable.
Plusieurs éléments influencent ce montant :
-
La durée du crédit (20 ans, 25 ans…)
-
-
Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible… mais plus le coût total du crédit augmente.
À titre indicatif, avec une mensualité de 1 000 € :
-
Sur 20 ans, vous pourrez emprunter moins que sur 25 ans.
-
Une variation de taux de 0,5 % peut représenter plusieurs milliers d’euros de capacité d’emprunt en plus ou en moins.
👉 C’est pourquoi une simple simulation en ligne de votre capacité d’emprunt donne une première estimation, mais seule une étude personnalisée permet de connaître précisément combien vous pouvez emprunter.
Quels critères influencent ma capacité d’emprunt ?
Si la règle des 35 % constitue un cadre de référence, elle ne suffit pas à déterminer précisément combien vous pouvez emprunter. Chaque dossier est analysé dans son ensemble. Revenus, charges, stabilité professionnelle ou encore apport personnel : tous ces éléments influencent la décision de la banque.
Les revenus pris en compte par la banque
Les banques étudient d’abord la nature et la stabilité de vos revenus. Tous les revenus ne sont pas analysés de la même manière.
Sont généralement pris en compte :
-
- Les salaires en CDI (hors période d’essai)
-
Les revenus des fonctionnaires
-
Les pensions de retraite
-
Les revenus fonciers (avec une décote appliquée en général)
-
Les primes et commissions régulières (souvent moyennées sur plusieurs années)
Pour les travailleurs indépendants, professions libérales ou dirigeants d’entreprise, les banques demandent en principe 2 à 3 bilans comptables afin d’évaluer la stabilité et la progression des revenus.
Plus vos revenus sont réguliers et pérennes, plus votre dossier sera rassurant pour la banque.
Les charges et crédits en cours
Votre capacité d’emprunt dépend également de vos charges récurrentes.
Les banques prennent notamment en compte :
-
Les crédits à la consommation
-
Les crédits auto
-
Les prêts étudiants
-
Les pensions alimentaires versées
-
Les loyers (dans certains cas, notamment pour un investissement locatif)
Ces mensualités viennent directement diminuer votre capacité d’endettement disponible.
Par exemple, solder un crédit auto avant de déposer un dossier immobilier peut augmenter significativement votre enveloppe d’emprunt. À l’inverse, certains revenus locatifs peuvent être partiellement intégrés dans le calcul, ce qui peut améliorer votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement.
L’apport personnel : est-il obligatoire ?
Aujourd’hui, la plupart des banques demandent un apport personnel minimum, généralement destiné à couvrir :
Cela représente en moyenne 8 à 10 % du prix du bien dans l’ancien.
Un apport plus important peut :
-
Rassurer la banque
-
Permettre d’obtenir un meilleur taux
-
Augmenter votre capacité d’emprunt
-
Réduire le coût total du crédit
Cependant, il est parfois possible d’emprunter sans apport, notamment si votre profil est solide (revenus stables, bonne gestion de compte, capacité d’épargne démontrée).
Quel montant puis-je emprunter selon la durée du crédit ?
La durée du prêt immobilier joue un rôle déterminant dans votre capacité d’emprunt. À mensualité égale, plus la durée est longue, plus le capital que vous pouvez emprunter est important. En revanche, le coût total du crédit augmente.
Il s’agit donc d’un véritable arbitrage entre capacité d’achat immédiate et coût global du financement.
Combien puis-je emprunter sur 10 ans ?
Voici un tableau calculant le salaire requis pour emprunter sur 10 ans avec un TAEG de 4 % et un taux maximum d'endettement de 35 % :
| Salaire requis (€) | Combien puis-je emprunter ? (€) | Mensualité maximale (€) |
| 2 892 € / mois | 100 000 euros | 1 012 € / mois |
| 4 339 € / mois | 150 000 euros | 1 518 € / mois |
| 5 785 € / mois | 200 000 euros | 2 024 € / mois |
| 7 231 € / mois | 250 000 euros | 2 531 € / mois |
| 8 678 € / mois | 300 000 euros | 3 037 € / mois |
| 10 124,51 | 350 000 euros | 3 543 € / mois |
| 11 570,87 | 400 000 euros | 4 049 € / mois |
Voici un tableau calculant le salaire requis pour emprunter sur 10 ans avec un TAEG de 4 % et un taux maximum d'endettement de 35 % :*Il s’agit de résultats approximatifs. Pour un résultat personnalisé, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt !
Lire aussi : Nos conseils pour emprunter sur 10 ans
Combien puis-je emprunter sur 20 ans ?
Voici un tableau calculant le salaire requis pour emprunter sur 20 ans avec un TAEG de 4 % et un taux maximum d'endettement de 35 % :
| Salaire requis (€) | Combien puis-je emprunter ? (€) | Mensualité maximale (€) |
| 1 731 € / mois | 100 000 euros | 605 € / mois |
| 2 597 € / mois | 150 000 euros | 908 € / mois |
| 3 462 € / mois | 200 000 euros | 1 211 € / mois |
| 4 328 € / mois | 250 000 euros | 1 514 € / mois |
| 5 194 € / mois | 300 000 euros | 1 817 € / mois |
| 6 059 € / mois | 350 000 euros | 2 120 € / mois |
| 6 925 € / mois | 400 000 euros | 2 423 € / mois |
*Il s’agit de résultats approximatifs. Pour un résultat personnalisé, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt !
Lire aussi : Nos conseils pour emprunter sur 20 ans
Combien puis-je emprunter sur 25 ans ?
Voici un tableau calculant le salaire requis pour emprunter sur 25 ans avec un TAEG de 4 % et un taux maximum d'endettement de 35 % :
| Salaire requis (€) | Combien puis-je emprunter ? (€) | Mensualité maximale (€) |
| 1 508 € / mois | 100 000 euros | 527 € / mois |
| 2 262 € / mois | 150 000 euros | 791 € / mois |
| 3 016 € / mois | 200 000 euros | 1 055 € / mois |
| 3 770 € / mois | 250 000 euros | 1 319 € / mois |
| 4 524 € / mois | 300 000 euros | 1 583 € / mois |
| 5 278 € / mois | 350 000 euros | 1 847 € / mois |
| 6 032 € / mois | 400 000 euros | 2 111 € / mois |
*Il s’agit de résultats approximatifs. Pour un résultat personnalisé, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt !
Lire aussi : Nos conseils pour emprunter sur 25 ans
Combien puis-je emprunter selon mon profil ?
Au-delà des règles générales, votre profil emprunteur influence directement le montant que vous pouvez obtenir. Situation professionnelle, composition du foyer, nature du projet : chaque cas présente des spécificités.
Voici comment les banques analysent les profils les plus courants.
Primo-accédant
Un primo-accédant est un emprunteur qui achète sa résidence principale pour la première fois (ou qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années).
Les banques peuvent se montrer favorables à ce profil, notamment parce qu’il s’agit souvent d’un projet de résidence principale, considéré comme prioritaire par le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) accordant une certaine largesse dans les critères de financement.
Plusieurs éléments peuvent améliorer la capacité d’emprunt :
-
L’éligibilité au Prêt à taux zéro (PTZ), qui vient compléter le financement sans intérêts
-
Une bonne gestion des comptes
-
Une capacité d’épargne régulière
En revanche, l’absence d’apport peut parfois limiter le montant finançable.
Lire aussi : Nos conseils aux primo-accédants pour votre emprunt immobilier
Investisseur locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, le raisonnement bancaire diffère légèrement.
Les banques prennent généralement en compte :
-
Une partie des revenus locatifs futurs (souvent avec une décote de 20 à 30 %)
-
Votre taux d’endettement global après opération
-
La cohérence du projet (localisation, rentabilité, stabilité professionnelle)
Un investisseur peut parfois dépasser légèrement les 35 % d’endettement si l’opération s’autofinance en grande partie. Auquel cas, il faudra prévoir un apport suffisant (généralement 30 % pour un rendement locatif brut de 5 %) pour que le loyer soit supérieur aux mensualités de prêt et aux charges.
Lire aussi : Prêt immobilier investissement locatif : guide complet et simulation gratuite
Couple avec deux revenus
Emprunter à deux permet souvent :
-
D’augmenter la capacité d’emprunt
-
De répartir le risque pour la banque
-
D’améliorer le reste à vivre
Deux revenus stables (CDI ou fonction publique) constituent généralement un profil rassurant.
En revanche, la banque prendra aussi en compte :
- Les charges communes
- Les éventuels crédits individuels
- Le nombre d’enfants à charge
L’assurance emprunteur joue également un rôle important, notamment sur la répartition des quotités entre co-emprunteurs.
Indépendant ou profession libérale
Les travailleurs non salariés (TNS), professions libérales ou dirigeants d’entreprise peuvent tout à fait emprunter, mais leur dossier est analysé avec plus d’attention.
Les banques demandent généralement :
-
2 à 3 bilans comptables
-
Une stabilité ou progression du chiffre d’affaires
-
Une situation financière saine (pas de découverts récurrents)
La régularité des revenus et la capacité d’épargne sont des éléments déterminants.
Lire aussi : Comment obtenir un prêt immobilier quand on est indépendant ou freelance ?
Combien puis-je emprunter sans apport ?
L’apport personnel correspond à la somme que vous investissez dans votre projet immobilier sans recourir à l’emprunt. Il provient généralement de votre épargne (livrets, PEL, assurance-vie) ou d’un don familial.
Aujourd’hui, la majorité des banques demandent un apport minimum de 8 à 10 % du prix du bien.
Est-il encore possible d’emprunter sans apport ?
Oui, mais sous certaines conditions.
On parle alors de financement à 110 %, lorsque la banque accepte de financer :
- Le prix du bien
- Les frais annexes
Ce type de montage est devenu plus sélectif. Les banques privilégient généralement :
- Les emprunteurs en CDI hors période d’essai
- Les fonctionnaires
- Les profils avec une forte capacité d’épargne
- Les revenus confortables et stables
En réalité, même sans apport initial, la banque attend souvent de voir une épargne résiduelle après l’opération. Cela démontre votre capacité à gérer votre budget et à faire face aux imprévus.
Faut-il toujours utiliser tout son apport ?
Pas nécessairement.
Dans certains cas, il peut être judicieux de :
-
Conserver une épargne de sécurité
-
N’investir qu’une partie de son apport
-
Optimiser le montage financier pour préserver sa trésorerie
Tout dépend de votre situation personnelle, de votre stabilité professionnelle et du coût global du crédit.
Lire aussi : Faut-il faire un achat immobilier comptant ou à crédit ?
Comment augmenter ma capacité d’emprunt ?
Si le montant que vous pouvez emprunter ne correspond pas à votre budget immobilier idéal, plusieurs leviers peuvent vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt. Certains ajustements, même modestes, peuvent avoir un impact significatif sur votre enveloppe globale.
Rembourser un crédit en cours
Un crédit auto ou un prêt à la consommation réduit mécaniquement votre capacité d’endettement alors que leur taux d’intérêt est généralement bien supérieur à celui d’un prêt immobilier. En plus d’être une source d’économie notable, cela vous permet d’augmenter votre mensualité maximale.
Par exemple :
- 300 € de mensualité en moins
- = 300 € de capacité supplémentaire pour votre crédit immobilier
Sur 20 ou 25 ans, cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt supplémentaire.
Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans permet :
- De réduire la mensualité
D’augmenter le capital empruntable
Attention toutefois : plus la durée est longue, plus le coût total du crédit augmente. Il s’agit d’un arbitrage entre capacité d’achat immédiate et coût global. Par ailleurs, pour un investissement locatif, la durée maximale d’emprunt est de 20 ans.
Optimiser l’assurance emprunteur
L’assurance est incluse dans le calcul du taux d’endettement.
Une assurance plus compétitive peut :
-
Réduire votre mensualité globale
-
Améliorer votre taux d’endettement
-
Augmenter votre capacité d’emprunt
Depuis la loi Lemoine, il est possible de changer d’assurance à tout moment, ce qui peut également permettre d’optimiser votre financement.
Astuce : Trouvez la meilleure assurance emprunteur du moment grâce à notre simulateur d’assurance emprunteur !
Mobiliser les prêts aidés
Les prêts aidés peuvent considérablement améliorer votre plan de financement.
Parmi les dispositifs les plus connus :
-
Le Prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources
-
Le Prêt Action Logement, destiné aux salariés du secteur privé
-
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS), pour les ménages modestes
Ces prêts permettent de financer une partie du projet à des conditions avantageuses (taux réduit voire nul), ce qui diminue la mensualité globale et augmente mécaniquement votre capacité d’emprunt.
Faire appel à un courtier Hellopret pour connaître précisément sa capacité d’emprunt
Une simulation en ligne donne une estimation.
Un courtier vous donne un montant concret, validé par les banques.
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Sommaire
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Super accompagnement de la part de Yoann Sinamal. Nous avons d'abord échangé sur mon projet d'achat immobilier, Yoann a bien compris mes enjeux. Ensuite, Yoann m'a trouvé un financement en un temps record (environ 2 semaines), ce qui m'a permis de réaliser mon projet d'achat immobilier. Communication, réactivité et suivi du projet parfait, l'accompagnement de Yoann m'a permis d'appréhender cette recherche de prêt immobilier en toute sérénité.
Nous avons ravi d’être accompagné par M.Aizenman. Il a su nous guidé avec beaucoup de professionnalisme, écoute & disponibilité. Nous recommandons fortement !! Merci Gary 👌
Un immense merci à Garry Aizenman, mon « GPS financier » dans la jungle des taux et de la paperasse. Premier appart post‑divorce : cap franchi sereinement grâce à ses conseils clairs, son écoute et sa réactivité. Du premier échange à la signature, je n’ai jamais perdu le nord. 5/5 — je recommande vivement. Pédagogue, il m’a appris à lire une offre de financement et à trouver la meilleure et il est ultra rapide ;) donc attention, sur la vitesse ;)
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