Tableau d'amortissement prêt immobilier : simulateur gratuit

Comment lire votre tableau d'amortissement ?

Chaque ligne correspond à une échéance, le plus souvent mensuelle. La présentation varie d'une banque à l'autre, mais on retrouve toujours les mêmes colonnes :

Voici ce que cela donne concrètement.

Hypothèses de l'exemple :

Mensualité obtenue : 1 189 €, dont 50 € d'assurance.

Lisez la première et la dernière ligne l'une après l'autre : la mensualité n'a pas bougé d'un euro, mais sa composition s'est entièrement inversée.

Que signifie la colonne « capital restant dû » ?

Le capital restant dû, souvent abrégé CRD, est le montant que vous devez encore à la banque. C'est la colonne la plus utile du tableau, parce que c'est celle qu'on vous réclamera à chaque étape importante : revente, renégociation, rachat de prêt, succession.

Une subtilité de lecture mérite votre attention : selon les banques, le CRD indiqué sur une ligne est celui avant ou après paiement de l'échéance. L'écart entre les deux vaut un mois de capital. Vérifiez l'intitulé de la colonne avant de reprendre le chiffre dans un document officiel.

Pourquoi paie-t-on surtout des intérêts au début du prêt ?

Parce que les intérêts sont calculés sur le capital qu'il vous reste à rembourser. Ce capital est au maximum le premier mois, puis il diminue à chaque échéance : la part d'intérêts diminue donc elle aussi, pendant que la part de capital augmente d'autant. La mensualité, elle, ne bouge pas.

La conséquence est que les intérêts sont concentrés sur les premières années. Sur notre exemple à 200 000 € sur 20 ans, qui coûte 73 473 € d'intérêts au total :

Deux repères à retenir :

Ce déséquilibre est peu sensible au taux et à la durée : la moitié des intérêts tombe autour du premier tiers de la durée dans la plupart des configurations. Il explique en revanche une chose très concrète : revendre au bout de dix ans ne revient pas du tout à être « à la moitié » de son crédit.

Une précision, parce qu'on lit souvent l'inverse : affirmer qu'au début « on ne rembourse que des intérêts » va trop loin. Sur notre exemple, la toute première mensualité contient déjà un peu plus de capital (589 €) que d'intérêts (550 €). Ce qui est concentré au début, c'est le cumul des intérêts sur la durée, pas la composition d'une mensualité prise isolément.

Où obtenir votre tableau d'amortissement ?

Tableau prévisionnel ou définitif : quelle différence ?

Le tableau joint à l'offre est presque toujours prévisionnel. À ce stade, ni la date de déblocage des fonds ni celle de la première échéance ne sont connues avec certitude. Une fois les fonds versés et le calendrier arrêté, la banque édite le tableau définitif.

Les deux documents ne se superposent donc pas exactement, et c'est normal : ce sont les dates qui ont bougé, pas les conditions du prêt. Si ce sont les montants qui diffèrent, en revanche, demandez une explication avant de signer quoi que ce soit.

Le cas du neuf : intérêts intercalaires et différé

Dans le neuf ou en construction, les fonds sont débloqués par tranches, au rythme du chantier. Tant que la totalité n'est pas versée, vous ne remboursez pas encore de capital : vous payez des intérêts sur les seules sommes déjà débloquées (les intérêts intercalaires) auxquels s'ajoute l'assurance. C'est le différé d'amortissement.

Votre tableau d'amortissement classique ne démarre qu'après le dernier déblocage. Les intérêts intercalaires n'y figurent pas : ils font l'objet d'un échéancier distinct, que vous pouvez demander à votre banque pour connaître leur montant progressif.

Que devient votre tableau si vous revendez avant la fin du prêt ?

Beaucoup de prêts immobiliers ne vont pas jusqu'à leur terme : une revente, une mobilité professionnelle ou une rentrée d'argent conduisent à les solder plus tôt. Le chiffre qui compte alors est le capital restant dû à la date de la vente : c'est ce que le notaire remboursera à la banque sur le produit de la vente, avant de vous verser le solde.

S'y ajoutent le plus souvent des indemnités de remboursement anticipé. Le Code de la consommation les plafonne à la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant remboursement.

Le curseur « dans combien d'années envisagez-vous de revendre ce bien ? » de notre simulateur chiffre exactement cette situation : intérêts déjà versés, assurance déjà payée et capital restant dû à la date que vous choisissez. Il ne tient pas compte des indemnités de remboursement anticipé, à ajouter séparément.