Prêt immobilier
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Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Combien puis-je emprunter pour acheter une maison ?
Vous rêvez d’une villa avec jardin pour disposer de plus d’espace ? Reste encore à financer l’acquisition, ce qui peut se révéler plus complexe que pour un appartement. Surtout si elle est neuve ! Outre le prix d’achat, vous devez par exemple inclure les travaux de viabilisation ou d’aménagement extérieur. Alors, combien puis-je emprunter pour acheter une maison ? La réponse en chiffres !
Capacité d’emprunt et budget d’achat pour une maison : quel lien ?
La capacité d’emprunt désigne le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter en fonction de vos revenus, charges, taux d’endettement et apport personnel. Il faut la mettre en corrélation avec la nature de votre projet immobilier : l’achat d’une maison.
Le prix d’achat élevé, la construction et les travaux auront en effet un impact sur combien vous pouvez emprunter pour acheter une maison.
Le prix d’une maison
Premier écueil de la maison : le prix de vente est souvent plus élevé que pour un appartement.
Pourquoi ? Parce que :
- Les maisons sont plus rares, en raison de la pénurie de foncier disponible, particulièrement en zone urbaine ou périphérique. Le marché est donc tendu, et la demande supérieure à l’offre fait monter les prix ;
- Le terrain est privatif : son coût n’est pas supporté par différents copropriétaire, même si elle se situe dans un lotissement ;
- La superficie est généralement plus généreuse ;
- La maison comprend souvent des dépendances comme une cave, un garage ou des combles aménageables.
Le budget d’achat d’une maison neuve
Déjà, vous devez payer le terrain. Frais annexes à ne pas négliger : ceux de l’étude de sol et de la viabilisation du terrain, si celle-ci n’a pas encore été réalisée. Vous devrez en outre payer les taxes afférentes comme la TLE (Taxe locale d'équipement) ou la PRE (Préparation Raccordement Égout).
Autre poste de dépense à ne pas oublier : l’aménagement extérieur, avec par exemple une clôture, un portail, une allée, une terrasse ou une pelouse.
Vient ensuite le prix de la construction, dont le prix et les modalités de paiement peuvent varier en fonction de la formule retenue : vente en l’état futur d’achèvement ou vente sur plan (VEFA), contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI).
Le coût de la construction va varier en fonction :
- Du modèle de maison, en plain-pied ou à étage ;
- Du constructeur ou maître d’œuvre choisi, en fonction de sa réputation ;
- Des prestations incluses (hors d’eau/hors d’air, clés en main, finitions, etc.).
En somme, votre projet de maison, qu’il s’agisse de la résidence principale ou d’un investissement locatif doit être réfléchi comme un projet global : le montant emprunté doit couvrir plus que le prix du bâti seul.
Lire aussi : Comment obtenir un crédit pour la construction d’une maison
Le budget d’achat pour une maison ancienne
Là, tout va dépendre de l’état de la maison, mais vous devrez très probablement faire a minima des travaux de rafraîchissement pour la mettre à votre goût. Et vous occuper du terrain le cas échéant.
Ancienne ou neuve, la maison revient souvent plus cher qu’un appartement. Vous devez donc calculer combien vous pouvez emprunter pour acheter une maison en amont pour estimer votre budget d’achat.
Comment calculer votre capacité d’emprunt pour acheter une maison ?
On l’a dit, la capacité d’emprunt, c’est le montant maximum que les établissements prêteurs accepteront de financer. Voici les critères sur lesquels ils se basent pour la calculer.
Vos revenus
Entrent dans cette catégorie les revenus que vous percevez régulièrement et qui proviennent d’une activité ou d’une ancienne activité comme :
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Les salaires et traitements ;
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La rémunération d’un indépendant ;
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Les pensions de retraite.
Sont exclus les pensions alimentaires et les allocations chômage ou aides sociales, par nature temporaires.
Les revenus sont comptabilisés différemment selon votre statut professionnel. Si vous occupez un emploi stable en CDI ou comme fonctionnaire, ils sont pris en compte intégralement. Sinon, les organismes financiers effectuent une moyenne sur une à plusieurs années.
À savoir : si vous êtes investisseur locatif, les établissements bancaires peuvent prendre en compte jusqu’à 70 % des loyers actuels ou futurs.
Vos charges
Vous devez déduire des revenus les pensions alimentaires et les mensualités de crédit à la consommation.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement limité à 35 % vient pondérer le montant maximum de la mensualité pour éviter le surendettement. Celle-ci peut donc représenter un gros tiers de vos revenus.
Le taux d’endettement se calcule selon la formule :
Pour pouvoir emprunter en excédant 35 % d’endettement, vous devez disposer d’un reste à vivre confortable. Par ailleurs, les organismes financiers privilégieront les primo-accédants et les projets d’acquisition de la résidence principale.
La durée d’emprunt
La durée du prêt a un fort impact sur le capacité d’endettement. Plus vous empruntez sur une longue durée, plus le capital est important. Les mensualités sont plus faibles, ce qui vous permet d'emprunter plus, tout en restant sous la barre des 35 % d’endettement.
En revanche, plus la durée de remboursement est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. Elle va donc augmenter le coût global de votre crédit ! Voici les clés pour bien choisir la durée de remboursement du prêt.
Le taux d’intérêt
Lui aussi a une influence sur combien vous pouvez emprunter. Plus le taux d’emprunt est faible, plus vous pouvez emprunter et inversement !
L’apport personnel
L’apport personnel, c’est l**’épargne que vous devez injecter** dans votre achat immobilier pour le financement des frais annexes comme les frais de notaire ou les frais de dossier bancaire.
Il est devenu quasiment impossible d’emprunter sans apport : vous devez a minima apporter 10 %. L’apport constitue en outre un levier pour négocier le taux, éviter l’allongement de la durée ou réduire le montant des mensualités.
Exemple de combien je peux emprunter pour acheter une maison
Vous êtes un couple sans enfant. À deux, vous gagnez 4500 euros par mois. Pour respecter le taux d’endettement, la mensualité ne doit donc pas excéder 4500 x 0.35 = 1 575 euros. En fonction de cette mensualité, voici les montants que vous pouvez emprunter, selon la durée du prêt et les taux moyens du moment :
-
Sur 15 ans à 3,01 % : vous pouvez emprunter environ 219 000 €
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Sur 20 ans à 3,07 % : vous pouvez emprunter environ 275 000 €
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Sur 25 ans à 3,12 % : vous pouvez emprunter environ 310 000 €.
Quelles aides et dispositifs pour augmenter sa capacité d’achat d’une maison ?
À condition de respecter un critère de ressources, d’être primo-accédant et d’acheter votre résidence principale, vous pouvez être éligible à :
-
Un Prêt à taux zéro (PTZ), qui peut financer une maison neuve ou ancienne avec travaux depuis le 1er avril 2025. Comme son nom l’indique, c’est un prêt sans intérêts, dont le montant varie en fonction de la composition de votre ménage et de la zone d’implantation du bien. Au maximum, vous pouvez payer jusqu’à 40 % de votre maison avec le PTZ ;
-
Un prêt d’accession sociale ou un prêt conventionné. Il s’agit d’un prêt aidé dont le taux est plafonné et qui peut financer l’intégralité de votre acquisition ;
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Un prêt Action Logement, qui vous permet d’emprunter jusqu’à 30 000 euros au taux de 1 % si vous êtes salarié d’une entreprise d’au moins 10 salariés sur le secteur privé.
Que faire si votre capacité d’emprunt pour acquérir une maison est insuffisante ?
Si votre capacité d’emprunt ne vous permet pas de financer le bien que vous visez, plusieurs leviers peuvent être activés pour adapter votre projet ou optimiser votre financement.
Revoir votre projet
La première étape consiste à revoir les paramètres du projet : cibler une localisation plus abordable, réduire la surface, ou envisager un logement ancien plutôt qu’un bien neuf, plus coûteux. D’où l’importance de bien hiérarchiser vos critères de recherche en amont, pour savoir lesquels laisser de côté !
Revoir les critères du financement
Sur le plan du financement, allonger la durée du crédit peut réduire la mensualité et ainsi augmenter votre capacité d’emprunt, dans la limite de votre taux d’endettement. Un apport personnel plus conséquent ou la présence d’un co-emprunteur sont également des options efficaces pour obtenir votre crédit.
Faire appel à un courtier
Autre solution stratégique : faire appel à un courtier en prêt immobilier. Il va analyser votre profil en détail, déterminer votre capacité d’emprunt réelle, et vous orienter vers des montages adaptés à votre projet (achat dans l’ancien, construction, rénovation…). Il peut par exemple proposer un prêt lissé (si vous combinez plusieurs emprunts), ou un différé de remboursement pour alléger les premières mensualités si vous devez faire construire.
Le courtier dispose d’un accès privilégié à un large réseau de banques, ce qui lui permet de négocier les meilleurs taux, mais aussi de trouver l’assurance emprunteur la moins chère. Résultat : une solution globale sur mesure, qui optimise votre pouvoir d’achat immobilier.
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