Quel salaire pour emprunter 800 000 euros ?

Le calcul de la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier de 800 000 euros

Si vous êtes primo-accédant, vous n’avez peut-être jamais entendu parler de la notion de «capacité d’emprunt». Incontournable, elle désigne la somme d’argent maximum que l’établissement bancaire acceptera de vous prêter en fonction de :

Le remboursement d’un crédit immobilier entraîne une charge financière supplémentaire non négligeable. Les mensualités ne doivent pas peser de manière excessive sur votre budget. C’est pourquoi la banque prend en compte un autre critère : le taux d’endettement.

Le rôle prépondédant taux d’endettement pour un emprunt de 800 000 €

Théoriquement, le taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %, ce qui signifie que vos charges ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus disponibles.

Le taux d’endettement se calcule selon la formule suivante :

Lire aussi : Comment préparer un dossier de demande de crédit ?

Quels sont les revenus pris en compte dans le taux d’endettement pour emprunter 800 000 euros ?

L’idée reçue revenus = salaire est fausse.

Vous pouvez très bien percevoir des ressources d’un investissement locatif, une pension alimentaire, des aides, etc. Certaines ressources financières sont comptabilisées dans le calcul de la capacité d’emprunt, d’autres non. Intégralement ou selon une moyenne. Tout dépend en réalité de la nature du revenu et de votre situation professionnelle :

Le reste à vivre pour un crédit de 800 000 €

Le taux d’endettement présente un inconvénient : il ne prend pas en compte les mensualités du crédit que vous voulez souscrire. Le reste à vivre, lui, les comptabilise. Il permet donc de connaître avec plus de précision votre niveau de vie une fois toutes vos charges déduites.

Pour obtenir un emprunt de 200 000 € ou de 800 000 €, la règle est la même : vous devez disposer d’un reste à vivre d’au moins 400 € pour une personne seule, de 800 € pour un couple.

Si votre reste à vivre est supérieur à cette somme, la banque devrait accorder son feu vert au financement. S’il est très élevé, vous pourrez avec plus de faciliter dépasser le taux d’endettement de 35 %.

Le saut de charges : la différence entre votre loyer et la nouvelle mensualité

Le saut de charges désigne la différence entre votre loyer actuel (si vous êtes locataire) et la mensualité que vous allez devoir rembourser avec votre nouveau crédit immobilier. C’est un indicateur que les banques utilisent pour évaluer si votre budget peut absorber ce changement sans fragiliser votre situation financière.

Par exemple, si vous payez aujourd’hui un loyer de 1 500 € et que votre future mensualité est estimée à 2 200 €, votre saut de charges est de 700 €.

Plus cette différence est faible (voire nulle), plus la banque sera rassurée. Cela prouve que vous êtes déjà habitué à consacrer une part importante de vos revenus à votre logement, et que le passage du loyer au crédit ne déséquilibrera pas vos finances.

Ce critère est particulièrement important pour les projets ambitieux, comme un emprunt de 800 000 €, où la mensualité peut dépasser les 3 000 €.

Lire aussi : Quels sont les critères d’acceptation d’un crédit immobilier ?

Quel salaire pour emprunter 800 000 € en fonction du TAEG ?

Ces exemples sont simplistes : ils n’intègrent pas les frais qui conditionnent le coût total de votre crédit, notamment le taux de l’assurance de prêt, les frais de dossier, etc. Il faut plutôt raisonner sur la base du TAEG, qui lui, inclut ces frais. On va utiliser notre super simulateur pour vous donner des exemples avec taux d’intérêt et taux d’assurance emprunteur.

Voici les salaires requis pour un prêt de 800 000 € sur des durées de 10, 15, 20 et 25 ans en tenant compte du taux d’intérêt et d’un taux d'assurance de 0,34 % :

Calculs pour 800 000 euros d’emprunt :

• 10 ans : Avec une mensualité de 8 040 €, le salaire minimum requis est de 22 971 €.
• 15 ans : Avec une mensualité de 5 887 €, le salaire minimum requis est de 16 820 €.
• 20 ans : Avec une mensualité de 4 838 €, le salaire minimum requis est de 13 823 €.
• 25 ans : Avec une mensualité de 4 232 €, le salaire minimum requis est de 12 091 €.

Faire appel à un courtier pour emprunter 800 000 euros facilement

Avec un montant d’emprunt aussi élevé, le moindre détail peut faire basculer la décision d’une banque. Taux, assurance, durée, garanties, structure du dossier : tout compte. C’est là qu’un courtier immobilier comme Helloprêt fait toute la différence.

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