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PTZ investissement locatif : est-ce possible ?
Revenus complémentaires à la retraite, constitution d’un patrimoine à léguer : vous souhaitez acheter un bien pour le louer. Pour optimiser le financement, vous pensez souscrire un PTZ pour investissement locatif. L’opération est-elle possible ? Réponses
Qu’est-ce que le PTZ ?
Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts. Son objectif ? Faciliter l’accession à la propriété des emprunteurs modestes, car il est distribué sous conditions de ressources.
Le PTZ est un prêt complémentaire : il ne peut pas financer à lui seul l’intégralité de l’acquisition. Il doit donc s’accompagner d’un prêt immobilier classique.
Quels sont les biens éligibles au PTZ ?
Vous pouvez demander un PTZ pour le financement :
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D’un logement neuf, appartement en immeuble collectif (copropriété) ou maison individuelle ;
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D’un logement ancien situé en zone détendue à condition de réaliser des travaux qui améliore sa performance énergétique ;
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Du bien immobilier social dans lequel vous résidez ;
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D’un bien en location-accession ;
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D’un logement en bail réel solidaire ;
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D’un logement neuf pour lequel vous bénéficiez d’un taux réduit de TVA ;
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D’un changement de destination du bien, en transformant un local commercial ou professionnel en usage d’habitation.
Quels sont les plafonds de ressources pour le PTZ ?
On l’a dit, le PTZ est réservé aux ménages modestes. Il est donc soumis à conditions de ressources. Pour y être éligible, il faut que votre revenu fiscal de référence (RFR) soit inférieur aux plafonds. Ceux-ci sont fixés en fonction de la zone dans laquelle vous résidez et du nombre d’occupants dans le logement.
Par exemple, si vous êtes célibataire résidant à Paris, vous devez avoir un RFR inférieur à 49 000 euros pour être éligible au PTZ.
Quel est le montant du PTZ ?
Le montant du PTZ varie en fonction :
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De la nature du logement (appartement ou maison) ;
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Du prix d’acquisition ;
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De la zone dans laquelle vous résidez ;
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Du nombre d'occupants dans le logement.
Il est limité par un plafond et par une quotité. Sans rentrer dans les détails, au maximum, le prêt sera de 180 000 euros pour un appartement et de 108 000 euros pour une maison.
Comment rembourser le PTZ ?
À nouveau, le délai et les modalités de remboursement varient en fonction de la localisation du logement, des ressources et du nombre d’occupants.
Le PTZ se rembourse sur une période de 20 à 25 ans, avec un différé d’au maximum 15 ans.
Enfin, le prêt à taux zéro n’est pas distribué dans toutes les banques. Seulement par celles qui ont signé une convention avec l’État.
Peut-on louer un logement acheté avec un prêt à taux zéro ?
Il n’est pas possible de souscrire un PTZ pour un investissement locatif. Toutefois, si vous respectez une condition de durée ou de motif, vous pouvez louer votre logement.
6 ans : la durée minimale d’occupation du logement
Le PTZ est conçu pour favoriser l’achat d’une résidence principale. Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui achètent un logement pour la première fois.
Vous ne pouvez donc pas le demander pour financer directement un investissement locatif. Pour éviter l’effet d’aubaine, l’administration fiscale vous impose d’élire le logement à titre de résidence principale pendant au minimum 6 ans. Une fois ce délai expiré, vous pouvez le donner en location.
Cette règle de non-location pendant 6 ans comporte des exceptions.
Les situations dans lesquelles vous pouvez louer le logement avant 6 ans
Le fisc prévoit un certain nombre de situations dans lesquelles vous n’avez pas à attendre l’expiration du délai de 6 ans pour mettre votre logement sur le marché locatif. Les voici :
- Vous êtes actuellement locataire et vous serez à la retraite dans moins de 6 ans ; Vous pouvez louer le logement à condition qu’il devienne votre résidence principale dans moins de 6 ans ;
- Vous changez de travail, ce qui implique une mobilité professionnelle. Vous pouvez louer le bien si vous avez au minimum 1h30 de temps de transport ou le logement financé par PTZ se situe à au moins 50 kilomètre de distance par rapport à votre lieu de travail ;
- Vous mettez fin à votre PACS ou vous divorcez ;
- Vous êtes inscrit à France Travail et êtes au chômage depuis plus d’un an ;
- Vous êtes en invalidité ou en incapacité et vous possédez une carte mobilité inclusion sur laquelle est mentionné votre invalidité ;
- L’emprunteur décède.
Les conditions pour louer votre bien avant le délai des 6 ans
Première condition à respecter : vous ne pouvez pas louer le bien sur une période excédant 6 ans. Concrètement, vous pouvez vous engager en location vide de 3 ans avec une reconduction. Ou en location meublée, avec le statut de LMNP, sur une période d’un an renouvelée 6 fois.
En outre, vous ne pouvez pas faire de location saisonnière avec le logement financé par un PTZ d’investissement locatif. Il ne peut pas non plus constituer votre résidence secondaire ou proposé comme un logement de fonction.
De plus, contrairement aux propriétaires bailleurs, vous ne pouvez pas déterminer librement le loyer du logement. Celui-ci ne doit pas excéder les plafonds prévus pour le logement social.
Enfin, le locataire que vous choisissez doit respecter les conditions de ressources pour être éligible à un logement social.
La location du bien après le délai de 6 ans
Une fois le délai de 6 ans expiré, vous pouvez librement mettre votre logement en location, sans conditions.
Quelles sanctions si vous souscrivez un PTZ pour un investissement locatif ?
Vous êtes tenté de contourner les règles ? Mauvaise idée ! Le non-respect des conditions applicables à la location avant 6 ans est sanctionné. La banque peut en effet exiger immédiatement le remboursement du capital restant dû, si une clause de l’offre de prêt le prévoit. Gare à votre budget le cas échéant !
Quelles alternatives au PTZ pour financer un investissement immobilier locatif ?
Les prêts aidés sont réservés à l’achat immobilier de la résidence principale. Vous ne pouvez donc pas y prétendre pour un investissement locatif. On passe en revue les autres possibilités.
Le prêt immobilier amortissable
Le prêt amortissable, c’est le type de crédit immobilier le plus répandu en France. Vous remboursez des mensualités se composant d’une fraction de capital restant dû et d’une fraction d’intérêts calculés sur le capital restant dû.
Il peut couvrir l’intégralité de l’opération, à l’exception des frais annexes (frais de notaire, de garantie ou commission de courtage).
Vous avez le choix entre un taux fixe et un taux variable. Vous pouvez le négocier si vous disposez d’un apport ou d’un reste à vivre solide, ou en passant par un courtier.
Le prêt in fine
Le prêt in fine fonctionne différemment. Vous remboursez des mensualités se composant uniquement d’intérêts. Vous soldez le capital emprunté en une seule fois, à la dernière échéance.
Ce prêt peut réduire le coût global de votre financement si vous optez pour le régime réel pour la taxation des loyers. En effet, vous pouvez déduire l’intégralité des mensualités des loyers pour diminuer, voire effacer l’imposition des loyers.
Le prêt conventionné
Le prêt conventionné est consenti moyennant un taux d’intérêt plafonné. Vous le souscrivez auprès d’une banque ayant signé une convention avec l’État. Attention, il n’est pas conçu pour un investissement locatif sauf si :
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Vous le récupérez à l’échéance retraite, dans un délai de moins de 6 ans ;
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Vous le louez selon les plafonds de loyers et de ressources applicables au logement social.
Comment faire baisser le coût d’un emprunt pour un investissement locatif ?
Voici d’autres pistes pour réduire le coût du financement de votre projet immobilier.
Augmenter son apport personnel
L’apport personnel désigne l’épargne que vous devez injecter dans votre financement pour couvrir les frais annexes. Au minimum, il représente 10 % du capital emprunté.
En apportant plus, vous pouvez réduire le montant du capital emprunté et négocier le taux d’emprunt à la baisse.
Négocier l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur pèse un poids non négligeable dans le coût total d’un financement. Mais bonne nouvelle : certaines banques acceptent de réduire le nombre de garanties nécessaires pour couvrir votre prêt.
En résidence principale, vous devez être couvert contre le risque décès, PTIA, invalidité, voire incapacité. Pour un investissement locatif, la couverture peut être limitée aux risques décès et PTIA.
En outre, vous n’êtes pas obligé d’accepter le contrat groupe de l’établissement prêteur. Vous pouvez préférer l’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur.
L’avantage, c’est que les primes sont personnalisées en fonction de votre profil d'emprunteur et d’assuré (âge, état de santé, fumeur ou non)...
Adapter la durée de l’emprunt
La durée du crédit immobilier influence directement :
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Le montant de la mensualité (plus la durée est longue, plus elle est faible).
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Le coût total du crédit (plus la durée est longue, plus vous payez d’intérêts).
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La capacité d’emprunt (une mensualité plus basse permet d’augmenter le montant emprunté).
En adaptant la durée d’emprunt, vous pouvez agir sur le cashflow de votre investissement locatif et sur le coût total du crédit.
Faire appel à un courtier
Ultime piste pour votre prêt d’investissement locatif : faire appel à un courtier ! Il aura pour mission de comparer les banques et de faire jouer la concurrence pour réduire le montant de votre financement.
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