Le crédit Lombard est-il adapté à un achat immobilier ?

Pratiqué depuis le Moyen-âge, et pourtant peu connu, le crédit lombard constitue une bonne alternative au financement classique… À condition de posséder des valeurs mobilières et de mesurer les risques qu’il fait courir. Zoom sur le prêt Lombard !

Qu’est-ce qu’un crédit Lombard ?

Le crédit Lombard est une solution de financement encore méconnue du grand public, bien qu’elle soit utilisée depuis le Moyen Âge. Son principe repose sur une logique simple : emprunter de l’argent en mettant en garantie des actifs financiers, sans avoir à les vendre. C’est un crédit garanti par un nantissement de titres.

Un crédit adossé à des actifs financiers

Le crédit Lombard est réservé aux personnes détenant un portefeuille d’actifs mobiliers : actions, obligations, parts de fonds d’investissement, voire contrat d’assurance-vie. En échange du nantissement de ces titres, une banque ou un établissement financier accorde un prêt, généralement à court ou moyen terme (1 à 5 ans).

La spécificité de ce prêt est qu’il ne repose ni sur les revenus, ni sur la capacité d’endettement classique de l’emprunteur, mais uniquement sur la valeur et la nature des actifs apportés en garantie.

Le fonctionnement du nantissement

Le mécanisme repose sur le nantissement : l’emprunteur reste propriétaire des actifs mis en gage, mais il ne peut pas les vendre ou les arbitrer librement pendant la durée du prêt sans l’accord de la banque.

Le montant du crédit octroyé dépend :

Un produit financier souple mais encadré

Le crédit Lombard peut prendre plusieurs formes :

Durant la période d’emprunt, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts, le capital étant remboursé in fine, c’est-à-dire en une seule fois à l’échéance. Ce fonctionnement est similaire à celui d’un prêt in fine, souvent utilisé dans des montages patrimoniaux.

Crédit Lombard : quel taux en 2025 ?

Le taux d’intérêt du crédit Lombard est déterminé à partir d’un taux de référence à court terme, auquel la banque ajoute sa marge. 

Généralement, le taux de référence est celui de l’Euribor à 3 mois, c’est-à-dire le taux auquel les banques européennes se prêtent de l’argent entre elles sur 3 mois.

Le montant de la marge des banques est généralement compris entre 1 et 1.6 %. Donc si l'Euribor est de 2,5 %, le taux du crédit Lombard généralement proposé sera compris entre 3,5 % et 4,1 % par an. 

Consultez dès maintenant les meilleurs taux actuels !

Quels sont les inconvénients du prêt Lombard ?

L’appel de marge en cas de dépréciation des actifs

Le principal risque du crédit Lombard réside dans la volatilité des actifs nantis. Si la valeur des titres mis en garantie chute en dessous d’un seuil défini par la banque (appelé "seuil de couverture"), l’établissement prêteur peut déclencher un appel de marge.
 Concrètement, l’emprunteur est alors tenu d’injecter des fonds supplémentaires ou de nantir de nouveaux actifs pour restaurer l’équilibre initial du prêt.

À défaut, la banque est en droit de liquider une partie ou l’intégralité du portefeuille, parfois dans des conditions défavorables, ce qui peut entraîner des pertes importantes.
 Ce mécanisme expose l’investisseur à un double effet négatif :

• Une chute de valeur de ses actifs ;
• Et une vente forcée à un moment potentiellement défavorable.

Un coût du crédit souvent supérieur à prêt immobilier classique

Le taux d’intérêt du crédit Lombard est variable, généralement indexé sur l’Euribor à 3 mois ou l’€STR, auxquels s’ajoute une marge bancaire comprise entre 1 % et 1,6 %.
 Ce taux est souvent plus élevé que celui d’un crédit immobilier classique, surtout lorsque ce dernier bénéficie d’un taux fixe négocié sur 15 ou 20 ans.

En période de remontée des taux, le crédit Lombard devient nettement moins compétitif, et son coût peut vite peser sur la rentabilité globale de l’opération.
Ce point est crucial à évaluer, surtout si le rendement attendu des placements financés ne compense pas le coût du crédit.

Ticket d’entrée élevé : inaccessible aux ménages sans patrimoine significatif

Le crédit Lombard s’adresse quasi exclusivement à des emprunteurs patrimoniaux, c’est-à-dire disposant d’un portefeuille financier conséquent.
 Dans la plupart des cas, les banques privées ou gestionnaires d’actifs exigent un portefeuille d’une valeur minimale de 200 000 à 500 000 €, voire plus selon le niveau de risque et le profil client.

Ce ticket d’entrée élevé rend ce type de crédit inaccessible pour la majorité des ménages. Il ne constitue donc pas une solution de financement universelle, contrairement aux prêts immobiliers classiques ou au crédit à la consommation.

Risque stratégique : effet de levier mal géré peut devenir un effet « massue »

L’effet de levier est un avantage recherché du crédit Lombard, mais il peut aussi se retourner contre l’investisseur.
 Si les actifs financés ne performent pas comme prévu (ou si les actifs nantis se dévalorisent) l’effet de levier devient un facteur d’amplification des pertes.

Un exemple classique : emprunter pour acheter un bien ou investir sur les marchés, tout en conservant ses titres. En cas de crise ou de retournement, l’emprunteur peut se retrouver à :

• Payer des intérêts sur un capital dont la rentabilité s’effondre ;
• Être contraint de vendre à perte ses actifs mis en garantie ;
• Subir une double perte : sur l’investissement et sur les garanties initiales.

Un levier mal calibré devient ainsi une arme à double tranchant, d’où la nécessité d’un accompagnement patrimonial solide.

Quelle fiscalité pour le crédit Lombard ?

Le crédit Lombard et les revenus fonciers

Au régime réel, l’investisseur qui achète un bien immobilier pour le donner en location nue peut déduire les intérêts d’emprunt. Cette possibilité est offerte pour le crédit Lombard, pour le financement de l’acquisition, voire des travaux, à condition de pouvoir prouver leur réalité.

Il peut être judicieux, par exemple, d’ouvrir un compte bancaire pour accueillir le crédit Lombard et procéder aux décaissements pour l’achat ou les travaux.

Le crédit Lombard et l’IFI

Vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros. Pour déterminer la valeur nette, l’administration fiscale vous autorise à pratiquer la déduction de certaines charges. Qu’en est-il des intérêts d’emprunt du crédit Lombard ?

Pour éviter l’effet d’aubaine lié au fonctionnement du prêt in fine, dont fait partie le crédit Lombard, le Code général des impôts et le BOFIP prévoient un amortissement fictif. Sans lui, votre assujettissement à l’IFI pourrait être différé jusqu’au remboursement du capital emprunté !

Si l’emprunt comporte un terme fixe, alors l’amortissement s’effectue sur la durée de l’emprunt. Si l’emprunt ne comporte pas de terme fixe, l’amortissement s’effectue sur 20 ans.