Olivier Jourdan, le 21 août 2025

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Qu’est-ce qu’une hypothèque ? La question peut sembler technique, voire inquiétante… et pourtant, elle concerne de nombreux emprunteurs ! Que vous soyez en train d’acheter votre premier logement, d’investir dans l’immobilier locatif ou de renégocier un prêt, il se peut que votre banque vous propose (ou vous impose) une hypothèque. Mais pas de panique : cette garantie bien connue des notaires n’a rien d’insurmontable quand on en comprend le fonctionnement. Définition, fonctionnement, coûts, formalités, différences avec la caution : Helloprêt vous explique tout, simplement.

L’hypothèque en bref

L’hypothèque est une sûreté réelle où un emprunteur met un bien immobilier en garantie du remboursement de son prêt au profit de son créancier.

Si l'emprunteur ne rembourse pas sa dette, le créancier peut faire saisir le bien immobilier et le mettre en vente pour se rembourser du montant dû.

L’hypothèque peut être utilisée pour garantir tout type de prêt dont un prêt immobilier, bien que cela ne soit pas la norme en France (contrairement aux pays anglo-saxons avec le fameux prêt hypothécaire).

Comment fonctionne l’hypothèque conventionnelle pour un prêt immobilier ?

Si l’hypothèque a mauvaise presse, c’est que son fonctionnement est quelque peu anxiogène. (Plus ou moins) volontairement, vous donnez en garantie un appartement, une maison ou un terrain à la banque qui vous accorde le prêt. Le bien servira de gage au remboursement du capital emprunté.

Une garantie immobilière sans dépossession

L’hypothèque permet à un emprunteur de mettre un bien immobilier en garantie d’un prêt. Tant que les mensualités sont honorées, elle n’a aucun effet visible. En revanche, en cas d’impayé, le prêteur peut engager une procédure de saisie du bien et le faire vendre aux enchères pour récupérer les sommes dues.
Ce mécanisme de garantie est appelé sûreté réelle immobilière, car il repose sur un droit réel attaché à un bien.

Bon à savoir : l’hypothèque prise sur un terrain à bâtir s’étend aux constructions que vous y édifiez. En cas de pépins, la banque peut donc saisir et revendre la maison pour le remboursement d’un crédit hypothécaire consenti seulement pour l’achat du terrain…

Vous conservez l’usage de votre bien

Contrairement à un gage, l’hypothèque est sans dépossession : vous restez pleinement propriétaire du bien. Vous pouvez l’habiter, le louer, y faire des travaux, voire le vendre. Attention cependant : en cas de vente, vous devrez rembourser le prêt en cours ou effectuer une mainlevée de l’hypothèque pour finaliser la transaction.

Une inscription officielle obligatoire

Pour être valide, une hypothèque doit être formalisée par acte notarié, puis inscrite au service de la publicité foncière. Cette formalité donne au prêteur un rang de créancier prioritaire, c’est-à-dire qu’il sera payé en premier lors d’une vente forcée.
Cette inscription suit la durée du prêt, et reste active un an après le remboursement total du crédit, avant de s’éteindre automatiquement si elle n’a pas été levée auparavant.

Dans quels cas utilise-t-on une hypothèque ?

Quand l’organisme prêteur impose une hypothèque

La banque peut exiger une hypothèque lorsqu’elle estime que les autres garanties (comme la caution bancaire) ne sont pas adaptées à votre profil. C’est souvent le cas si votre taux d’endettement est jugé trop élevé, ou si vous ne répondez pas aux critères de solvabilité fixés par les sociétés de cautionnement. L’hypothèque devient alors une solution de recours, permettant de sécuriser le financement immobilier malgré un dossier complexe.

Lorsqu’il n’est pas possible d’utiliser une autre garantie

Dans certains cas, les alternatives à l’hypothèque ne sont tout simplement pas disponibles. Par exemple :

Le privilège de prêteur de deniers (IPPD) ne peut s’appliquer qu’à un bien ancien, et non à un achat sur plan (VEFA) ou à une construction.
La caution bancaire peut être refusée si votre situation professionnelle ou financière ne convient pas à l’organisme de garantie.

L’hypothèque devient alors la seule garantie envisageable pour finaliser le financement.

Pour financer un investissement locatif

L’hypothèque est également fréquente dans le cadre d’un investissement locatif, surtout si le projet repose sur une stratégie à haut rendement ou un profil investisseur atypique (revenus fonciers faibles, plusieurs prêts en cours, etc.). Elle permet au prêteur de se couvrir sur un bien qui n’est pas destiné à l’usage personnel de l’emprunteur.
Elle est également utilisée pour des investissements à l’étranger, où les organismes français exigent plus de garanties.

Pour certains types de crédits immobiliers spécifiques

L’hypothèque est également utilisée dans le cadre de prêts immobiliers moins classiques, comme :

le prêt in fine : pour emprunter en payant seulement les intérêts pendant toute la durée du prêt avec un remboursement du capital en une seule fois à la fin.
le prêt relais : pour acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien ;
le rachat de crédit immobilier : pour regrouper plusieurs prêts en un seul ;
ou encore pour des financements à l’étranger ou par des établissements non conventionnés.

Dans ces situations, l’hypothèque peut rassurer les établissements prêteurs et permettre d’obtenir un financement plus facilement.

Comment se termine une hypothèque ?

L’hypothèque est formée pour la durée de l’emprunt. Toutefois, elle reste inscrite aux services de publicité foncière pendant encore 1 an après le remboursement du crédit. À l’issue de cette année, elle disparaît automatiquement, sans formalités particulières ni frais. Selon la loi, une hypothèque ne peut pas être consentie pour une durée supérieure à 50 ans.

Quid si vous revendez le bien avant l’échéance du prêt et que vous remboursez celui-ci par anticipation ? Vous devrez réaliser ce qu’on appelle une mainlevée d’hypothèque auprès du notaire. Ce qui entraîne des frais, lesquels sont bien entendu laissés à votre charge. L’hypothèque sera radiée du service de la publicité foncière, après que le notaire aura versé le capital restant dû à la banque bénéficiaire de la garantie.

Quelles formalités pour hypothéquer sa maison, son appartement ou son terrain ?

La souscription de l’hypothèque devant notaire

L’hypothèque doit obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique rédigé par un notaire. Traditionnellement, ce professionnel du droit est l’interlocuteur compétent pour tout ce qui touche à l’immobilier. La raison est simple : il faut assurer la sécurité et la validité des actes de propriété et de garantie. Dès lors, si l’hypothèque n’est pas souscrite devant notaire, elle n’a aucune valeur juridique.

La publicité foncière de l’hypothèque

En outre, l’hypothèque doit être publiée aux services de la publicité foncière, que vous connaissez peut-être sous son ancien nom : bureau de conservation des hypothèques. Il ne s’agit pas ici d’une condition de validité de l’hypothèque, mais d’opposabilité aux tiers. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Tout simplement que sans publication, la banque ne peut pas prouver qu’elle dispose d’un droit de gage sur votre bien. Si les choses tournent mal, elle n’est pas la créancière principale et prioritaire, et ne recevra pas en premier le paiement sur la saisie-revente du bien.

Une fois l’hypothèque prise, vous ne pourrez plus vendre le bien sans que la banque qui vous a consenti le prêt n’en ait connaissance.

Combien coûte l’hypothèque d’une maison, d'un appartement ou d’un terrain ?

Une garantie plus onéreuse que la caution

L’hypothèque est souvent considérée comme la garantie la plus coûteuse pour un prêt immobilier. Contrairement à la caution, qui peut parfois être gratuite (notamment pour les fonctionnaires), l’hypothèque implique des frais obligatoires liés à son inscription et à sa mainlevée éventuelle.

On estime que l’hypothèque coûte environ 1,5 % à 2 % du montant emprunté, mais ce taux varie en fonction de la somme, de la nature du bien et de la durée du prêt.

Les frais à prévoir pour mettre en place une hypothèque

Voici les principaux postes de dépense liés à la constitution d’une hypothèque :

Émoluments du notaire : rémunération réglementée pour la rédaction de l’acte authentique ;
Frais de formalités : traitement administratif du dossier ;
Taxe de publicité foncière : équivalente à 0,715 % à 0,75 % du montant garanti (capital + intérêts) ;
Contribution de sécurité immobilière : une somme fixe due à l’État, autour de 25 €.

Ces frais sont versés au notaire au moment de la signature de l’acte, puis reversés aux différentes administrations.

Le coût de la mainlevée en cas de revente anticipée

Si vous revendez le bien avant la fin du crédit ou remboursez votre prêt par anticipation, il faudra lever l’hypothèque. Cette opération, appelée mainlevée, entraîne elle aussi des frais :

Rédaction d’un acte par le notaire ;
Nouveaux frais d’inscription et de formalités ;
Coût estimé entre 0,3 % et 0,6 % du montant initial de l’emprunt.

Bon à savoir : si vous ne revendez pas le bien, l’hypothèque s’éteint automatiquement un an après la fin du prêt, sans frais supplémentaires.

Comparatif rapide avec les autres garanties

Critère	Hypothèque conventionnelle	IPPD / Hypothèque légale spéciale	Caution bancaire
Coût moyen estimé à la mise en place	1,5 à 2 % du montant emprunté	0,5 à 1 % du montant emprunté	≈0,8 % + frais fixes (200–600 € selon organisme) avec commission répartie (~150–600 €)
Taxe de publicité foncière	Oui (~0,715 % à 0,75 %)	Non (exonérée)	Non
Frais de notaire / émoluments	Oui (inclus dans estimation)	Oui (inclus dans estimation)	Non (signature souvent sans notaire)
Mainlevée payante (avant 1 an)	Oui (~0,3 à 0,8 %) du montant emprunté	Oui (~0,3 à 0,8 %) même niveau que l’hypothèque	Non (puisque pas d’inscription à lever)
Restitution possible	Non	Non	Oui : généralement entre 50 et 75 % du versement FMG en fin de prêt
Applicable à tous types de biens	Oui : acquisition neuve, anciens biens, terrains, VEFA...	Non : uniquement biens existants (ancien ou récent)	Oui, sous réserve que l’organisme accepte votre profil

Exemple concret : comment se passe l’hypothèque d’une maison ?

Prenons le cas de Sophie et Julien, un couple qui achète une maison ancienne à 300 000 €, avec un apport personnel de 20 000 € et un prêt immobilier de 280 000 €. Leur banque refuse la caution bancaire, jugeant leur profil trop risqué, et propose donc une hypothèque conventionnelle comme garantie.

Signature de l’acte de prêt et de l’hypothèque

Le prêt est signé chez le notaire. En parallèle, un acte d’hypothèque est rédigé et signé. Cet acte précise que le bien est donné en garantie du prêt de 280 000 € et est inscrit au service de la publicité foncière. Cette inscription donne à la banque un droit de préférence en cas de revente forcée.

Quels frais ont-ils payé ?

Voici le détail approximatif des frais d’hypothèque :

Émoluments du notaire : environ 1 500 €
Taxe de publicité foncière (0,715 % de 280 000 €) : environ 2 000 €
Frais de formalités et contribution de sécurité immobilière : 300 €

Soit un total d’environ 3 800 €, à régler au moment de la mise en place de l’hypothèque.

Et si Sophie et Julien revendent leur maison après 6 ans ?

Ils devront demander une mainlevée d’hypothèque, également réalisée par leur notaire. Celle-ci coûte entre 0,3 % et 0,6 % du montant initial de l’emprunt, soit environ 1 000 à 1 700 €.

Une fois la maison vendue et le prêt remboursé, l’hypothèque est levée et radiée du fichier de la publicité foncière.

Vous êtes désormais incollable sur l’hypothèque. De notre côté, on peut vous aider à obtenir les meilleures conditions et le meilleur taux pour votre prêt bancaire. Contactez vite un courtier !

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Que veut dire “hypothèque” ?

Peut-on hypothéquer un bien avant la fin de son prêt immobilier ?

Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

L’hypothèque bloque-t-elle la location ou les travaux ?

Olivier Jourdan, Fondateur d’Helloprêt

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