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Calcul du TAEG : la vraie formule et comment vérifier votre offre de prêt
Votre banquier annonce 3,20 %. L'offre de prêt, elle, affiche 3,95 %. L'écart n'est pas une erreur : c'est le TAEG, le seul taux qui permette de comparer deux financements. Reste à comprendre comment ce chiffre est obtenu. Et sur ce point, la formule que l'on rencontre sur la plupart des sites ne permet pas, si vous l'appliquez vous-même, de retrouver le taux de votre offre. Voici la méthode réelle, expliquée simplement, et le seul raccourci fiable pour comparer deux prêts.
À retenir :
- Le TAEG réunit en un seul pourcentage annuel les intérêts et tous les frais obligatoires du crédit (assurance, garantie, dossier). C'est l'indicateur de référence pour comparer deux offres.
- Il ne se calcule pas avec une simple addition, mais avec une équation d'équivalence : le TAEG est le taux qui rend égaux, à la date d'aujourd'hui, l'argent reçu et l'argent remboursé.
- Pour comparer deux offres sans vous tromper, raisonnez en euros : le coût total (mensualité × nombre + frais − capital) est exact et se calcule de tête.
- L'assurance emprunteur est le premier levier du TAEG : sur un prêt à 3,20 %, elle pèse à elle seule +0,50 point, soit sept fois plus que les frais de dossier.
Que comprend exactement le calcul du TAEG ?
Le TAEG, ou taux annuel effectif global, répond à une seule question : combien ce crédit vous coûte-t-il réellement chaque année, tous frais obligatoires compris ?
Le taux nominal (aussi appelé taux débiteur) ne mesure qu'une chose : la rémunération de la banque sur le capital prêté. Il ignore l'assurance, la garantie et les frais de dossier. C'est pourquoi deux offres au même taux nominal peuvent afficher des TAEG séparés d'un demi-point.
| ✅ Inclus dans le TAEG | ❌ Exclu du TAEG |
| Les intérêts du prêt (taux nominal) | Les frais de notaire liés à l'achat du bien |
| Les frais de dossier | Les droits de mutation et taxes de l'acquisition |
| L'assurance emprunteur exigée par la banque | Les indemnités de remboursement anticipé |
| Les frais de garantie (caution, hypothèque, PPD) | Les garanties d'assurance facultatives |
| Les frais de courtage, s'ils conditionnent le prêt | Les options de confort (modulation, report) |
| Les frais de tenue de compte, si la banque l'impose | Les pénalités en cas d'incident de paiement |
| Le coût de l'expertise du bien, si elle est exigée |
La règle qui résume tout : un frais entre dans le TAEG s'il est obligatoire pour obtenir le prêt, ou pour l'obtenir aux conditions annoncées. Tout ce qui relève du choix de l'emprunteur, ou de l'achat du bien plutôt que du crédit, en sort. C'est aussi vrai des frais de courtage : dès lors qu'ils sont facturés à l'emprunteur et nécessaires au financement, ils sont intégrés au TAEG comme les frais de dossier.
Ce que dit la loi : Le Code de la consommation impose d'intégrer au TAEG les frais « nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées » : dossier, sommes versées aux intermédiaires, assurance et garanties obligatoires, tenue de compte imposée, évaluation du bien (art. R314-4). Il en exclut expressément les frais liés à l'acquisition de l'immeuble, dont les taxes et les frais d'acte notarié (art. R314-5).
Quelle est la formule de calcul du TAEG ?
C'est là que se cache le principal malentendu. On trouve partout une « formule simple » du TAEG. Le problème : appliquée à un vrai crédit, elle ne donne pas le bon résultat.
Pourquoi la formule répandue ne donne pas votre TAEG ?
La formule que reprennent la plupart des comparateurs est la suivante :
Testons-la sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,50 %. Le coût du crédit est d'environ 78 400 €. La formule donne :
(78 400 / 200 000) × 240 = 94 → soit un « TAEG » de 94 %, voire 9 400 %.
Le résultat est absurde. Et il l'est pour une raison logique : cette formule augmente avec la durée. Rallonger le prêt ferait « monter le TAEG », alors qu'un taux est par nature ramené à l'année.
En réalité, seule la première partie a un sens : (78 400 / 200 000) = 39 % correspond au coût total du crédit rapporté au capital. C'est la multiplication par le nombre de mensualités qui n'a aucune justification. Pour retrouver un taux, il faut une autre méthode.
La vraie logique : rendre équivalents l'argent reçu et l'argent remboursé
Le TAEG repose sur un principe simple à énoncer : c'est le taux qui rend égaux, une fois ramenés à la date d'aujourd'hui, la somme que la banque vous verse et la somme de tout ce que vous lui remboursez (capital, intérêts, frais, assurance).
Pourquoi « ramenés à aujourd'hui » ? Parce que 1 000 € payés dans 20 ans ne pèsent pas autant que 1 000 € payés aujourd'hui. Le TAEG tient compte de la date de chaque versement (c'est ce que la formule répandue oublie totalement).
Pour les curieux : l'équation officielle. Le TAEG est le taux X qui vérifie l'égalité entre la somme actualisée des sommes reçues et la somme actualisée des remboursements. Développée, cette équation est un polynôme de degré équivalent au nombre d'échéances (240 pour un prêt sur 20 ans). Or, il n'existe aucune formule permettant d'en isoler X. Les banques et les simulateurs le trouvent donc par essais successifs : on teste un taux, on mesure l'écart, on corrige, jusqu'à tomber juste. (Méthode définie par l'annexe à l'article R314-3 du Code de la consommation.)
Autrement dit : il n'existe pas de « formule » du TAEG au sens d'un calcul qu'on déroule à la main. C'est une équation qu'on résout par approximations. D'où la question suivante.
Le raccourci qui marche vraiment : comparer en euros
Bonne nouvelle : pour comparer deux offres, vous n'avez pas besoin de reconstituer un taux. Une seule opération, exacte et faisable de tête, suffit :
Ce montant en euros inclut tout ce que vous paierez en plus du capital. Entre deux prêts, le moins cher est celui dont le coût total est le plus bas, sans qu'aucun calcul de taux ne soit nécessaire.
Et si vous voulez malgré tout un ordre de grandeur du TAEG, une approximation existe :
Taux nominal + coût annualisé des frais + taux d'assurance.
Mais attention, elle sous-estime toujours le TAEG de 0,3 à 0,5 point. À ne jamais utiliser près du taux d'usure : un écart de 0,4 point peut vous faire croire qu'un prêt passe le plafond légal alors qu'il est en réalité refusé. Pour un chiffre précis, la seule méthode simple est la fonction Excel TAUX, détaillée plus bas.
Bon à savoir : Le calcul légal impose une année de 365 jours et un mois « normalisé » de 30,4166 jours (365 ÷ 12), ce qui interdit l'ancienne « année lombarde » de 360 jours, plus favorable à la banque. Le résultat doit être exprimé avec au moins une décimale.
Comment calculer le TAEG d'un prêt immobilier, étape par étape ?
Prenons un exemple complet et suivons-le jusqu'au bout.
Hypothèses :
-
Capital : 200 000 €
-
Durée : 20 ans (240 mois)
-
Taux nominal : 3,20 %
-
Frais de dossier : 1 000 €
-
Caution : 2 400 €
-
Assurance : 0,30 % du capital initial (50 €/mois)
Étape 1 : Ce que vous recevez réellement. Les frais de dossier et de caution sont prélevés au départ. Sur 200 000 € empruntés, la banque met donc réellement à disposition 200 000 − 3 400 = 196 600 €.
Étape 2 : Ce que vous payez réellement chaque mois. La mensualité hors assurance est de 1 129 €. En ajoutant 50 € d'assurance, vous versez 1 179 € par mois pendant 240 mois.
Étape 3 : Le taux qui égalise les deux. On cherche le taux annuel qui rend équivalents les 196 600 € reçus et les 240 mensualités de 1 179 €. Ce taux, c'est le TAEG : 3,95 %.
Voici comment chaque poste fait grimper le taux nominal de 3,20 % jusqu'au TAEG :
| Étape | TAEG | Impact |
| Taux nominal affiché | 3,20 % | — |
| Effet de la méthode de calcul (aucun frais) | 3,25 % | +0,05 pt |
| + frais de dossier | 3,31 % | +0,06 pt |
| + caution | 3,45 % | +0,14 pt |
| + assurance emprunteur | 3,95 % | +0,50 pt |
Deux enseignements. D'abord, même sans aucun frais, le TAEG (3,25 %) dépasse déjà le taux nominal (3,20 %) : c'est l'effet de la méthode de calcul, qui compose les intérêts. Ensuite, l'assurance pèse sept fois plus que les frais de dossier : c'est le poste sur lequel il faut agir en priorité.
Lire aussi : En quoi consiste la délégation d'assurance emprunteur ?
Comment calculer son TAEG sur Excel ?
Puisque le TAEG se résout par approximations successives, autant laisser Excel (ou Google Sheets) faire le travail. Une seule fonction suffit : TAUX. Elle effectue exactement l'itération décrite plus haut, sans que vous ayez rien à coder.
Étape 1 : Calculez d'abord votre mensualité assurance comprise. Reprenons l'exemple : 1 129 € de mensualité + 50 € d'assurance = 1 179 €.
Étape 2 : Déterminez le capital réellement reçu, c'est-à-dire le capital emprunté moins les frais prélevés au départ : 200 000 − 3 400 = 196 600 €.
Étape 3 : Saisissez la formule dans une cellule :
-
240 = le nombre de mensualités
-
-1179 = la mensualité, en négatif (c'est une sortie d'argent)
-
196600 = le capital réellement mis à disposition
-
× 12 convertit le taux mensuel obtenu en taux annuel
Le résultat s'affiche : 3,92 %, à arrondir à 3,9 %.
Bon à savoir : Excel donne un résultat très proche du TAEG légal, mais pas identique à la deuxième décimale près : la banque applique une convention de dates précise (le mois normalisé de 30,4166 jours) qu'Excel n'utilise pas. Pour une comparaison entre offres, l'écart est négligeable. Pour contester officiellement un TAEG, seul le calcul selon la méthode réglementaire fait foi.
Quelle est la différence entre le TEG et le TAEG ?
En un mot : le TAEG a remplacé le TEG pour les particuliers. Depuis le 1ᵉʳ octobre 2016, tout crédit immobilier ou à la consommation souscrit par un particulier affiche un TAEG. Le TEG, lui, ne subsiste que pour les crédits professionnels et les personnes morales de droit public.
| TEG | TAEG | |
| Qui est concerné | Crédits professionnels, personnes morales de droit public | Particuliers (crédit immobilier et conso) |
| Méthode de calcul | Proportionnelle (on additionne) | Actuarielle, dite « d'équivalence » (on actualise) |
| Depuis quand | Ancien régime | Obligatoire depuis le 1ᵉʳ octobre 2016 |
| Précision | Moins fidèle au coût réel | Plus fidèle |
La vraie différence n'est pas le nom, mais la méthode. Le TEG additionne simplement le taux de période multiplié par le nombre de périodes. Le TAEG, lui, actualise chaque flux selon sa date (la méthode que nous avons décrite).
Résultat : le TAEG reflète plus fidèlement le coût réel du crédit, ce qui explique qu'il ait été rendu obligatoire.
Concrètement, si vous êtes un particulier qui achète sa résidence ou un investissement locatif en nom propre, c'est le TAEG qui figure sur votre offre, jamais le TEG. Vous ne croiserez le TEG que sur un financement porté par une société (SCI à l'IS, société d'exploitation).
Comment vérifier le TAEG de votre offre de prêt ?
Où le trouver dans vos documents ?
Le TAEG apparaît à trois endroits : la fiche d'information standardisée européenne (FISE) remise avant l'offre, l'offre de prêt elle-même, et toute publicité chiffrée de la banque. Seul le TAEG de l'offre de prêt est contractuel : c'est celui qui vous engage.
Pourquoi votre TAEG réel peut différer de celui affiché ?
Le TAEG de l'offre repose sur des hypothèses. Dans la vraie vie, plusieurs événements le décalent :
| Situation | Effet sur votre coût réel |
| Vous changez d'assurance après la signature (délégation) | ↘ Le coût baisse, mais l'offre initiale ne le reflète pas |
| Vous revendez ou renégociez avant le terme (≈ 8 ans en moyenne) | ↗ Les frais payés au départ se concentrent sur moins d'années |
| Une partie de la caution vous est restituée en fin de prêt | ↘ Cette restitution n'est pas déduite du TAEG affiché |
| Votre plan combine un PTZ et un prêt principal | Chaque prêt a son propre TAEG ; il n'existe pas de « TAEG du plan de financement » |
Le dernier point piège souvent les primo-accédants : on ne peut pas moyenner le TAEG d'un PTZ (à 0 %) avec celui du prêt principal. Chaque ligne de financement s'analyse séparément.
Lire aussi : Comparer deux prêts immobiliers
Jusqu'où le TAEG peut-il monter ?
Le TAEG n'est pas seulement un outil de comparaison : c'est aussi le seul taux comparé au plafond légal, le taux d'usure. Un crédit dont le TAEG dépasse ce plafond ne peut pas être accordé, même si son taux nominal semble raisonnable. Ce n'est donc jamais le taux nominal qui bloque un dossier, mais bien le TAEG, assurance et frais compris.
C'est souvent au voisinage de ce plafond que se joue l'acceptation d'un dossier : réduire le coût de l'assurance ou changer de garantie peut suffire à repasser sous le seuil.
Lire aussi : Comprendre le taux d'usure immobilier
Agir sur le TAEG, pas seulement sur le taux grâce à Helloprêt
Le TAEG rassemble quatre leviers : le taux nominal, l'assurance, la garantie et les frais de dossier. Négocier le seul taux nominal, c'est en ignorer trois, et souvent le plus lourd, l'assurance, qui pèse à elle seule un demi-point.
C'est précisément le travail d'un courtier : mettre les banques en concurrence sur l'ensemble de ces postes, et pas uniquement sur le taux affiché en vitrine. Chez Helloprêt, cette mise en concurrence est menée sur chaque composante du TAEG, avec un tarif clair : 3 500 € TTC, payables uniquement en cas de réussite, sans frais cachés, et intégrés au TAEG en toute transparence.
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