Les erreurs à éviter au moment de créer une SCI

Une société civile immobilière se constitue en quelques semaines. Les clauses signées à ce moment-là engagent pourtant les associés pour toute la durée de vie de la société. Un objet social mal délimité, des règles de majorité laissées au régime légal ou une option fiscale prise trop vite se corrigent ensuite au prix d'une modification statutaire. Voici les erreurs de création d'une SCI les plus fréquentes et leurs conséquences concrètes.

Les erreurs de création de SCI naissent souvent de statuts génériques

Les statuts de SCI ne sont pas un formulaire à compléter. Le Code civil laisse aux associés une grande liberté dans la fixation des règles de fonctionnement de la société civile immobilière, et cette liberté n'a d'intérêt que si elle est réellement exercée. Un modèle téléchargé en ligne renvoie au régime légal supplétif sur tous les points qu'il n'aborde pas. Les associés découvrent alors ces règles le jour où un désaccord survient, c'est-à-dire au pire moment.

Faire appel à un professionnel du droit limite ce risque. Legalstart accompagne la création de SCI et génère automatiquement les documents constitutifs à partir de la situation décrite par les associés.

Bon à savoir : la libération des apports en numéraire n'est enfermée dans aucun délai légal. Les statuts fixent librement les dates et les montants des versements, ce qui permet de les caler sur le remboursement de l'emprunt.

Un objet social rédigé à la va-vite

L'objet social délimite ce que la société peut faire. Il produit un effet que beaucoup d'associés découvrent tard. Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la SCI par tous les actes qui entrent dans cet objet, et les seules limitations opposables aux tiers sont celles qui tiennent à son dépassement. Un objet rédigé largement étend donc mécaniquement le pouvoir du gérant.

La rédaction compte aussi sur le plan fiscal. L'activité principale d'une SCI doit rester civile. Lorsqu'elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée, au-delà de 10 % de son chiffre d'affaires hors taxes, l'administration considère que cette activité n'est plus accessoire et la société relève de l'impôt sur les sociétés. Cette bascule ne suppose aucune décision des associés. Le seuil s'apprécie sur l'ensemble des recettes de la société, pas sur un seul bien.

Des règles de majorité laissées au régime légal

Beaucoup de porteurs de projet retiennent qu'une répartition du capital social à parts égales crée des blocages. Le constat est juste mais incomplet. Dans une société civile, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant se prennent à l'unanimité des associés, sauf si les statuts fixent une autre majorité. Un associé détenant 1 % des parts dispose donc du même pouvoir de blocage qu'un associé en détenant la moitié.

L'aménagement statutaire débloque la situation, pas l'arithmétique des parts. La clause d'agrément mérite la même attention, puisque les parts ne peuvent en principe être cédées qu'avec l'accord de tous les associés, hors cessions aux ascendants et descendants. Les statuts peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties entre associés ou au conjoint de l'un d'eux. Ces clauses produisent leurs effets pendant toute la vie de la société, longtemps après la décision de monter une SCI.

Des pouvoirs de gérant mal calibrés

Le gérant de SCI peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. Les statuts peuvent restreindre ce périmètre et soumettre certains actes à l'autorisation préalable des associés, par exemple la conclusion d'un prêt ou la cession d'un immeuble. Le gérant n'a pas à être associé et peut être une personne physique ou une personne morale choisie pour sa compétence.

La clause est protectrice, mais elle ajoute une étape à chaque opération de financement, au moment précis où le calendrier d'une acquisition se resserre. Un gérant nommé directement dans les statuts pose une difficulté voisine, puisque tout changement de gérance impose alors une modification statutaire. Sauf disposition contraire, le gérant est nommé et révoqué par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

Une option pour l'impôt sur les sociétés prise sans recul

Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu. L'option pour l'impôt sur les sociétés se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Elle reste révocable jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, puis devient irrévocable.

L'arbitrage entre SCI à l'IR ou à l'IS dépend du taux marginal d'imposition des associés, du montant des charges et de l'affectation du résultat. Le passage à l'impôt sur les sociétés entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values non encore imposées à la date du changement de régime.

Attention : cette imposition se déclenche au changement de régime, y compris lorsque la société n'a vendu aucun bien et ne dispose d'aucune trésorerie pour la payer.